EB-5 전문가칼럼

[전문가 칼럼] 프로젝트 선정 시 반드시 확인해야 할 필수 사항-2

메가컨설팅 2020.09.08 11:09 조회 17

EB-5 프로젝트 유형은 다양하나, 주류를 이루고 있는 것은 부동산 개발 관련한 프로젝트입니다.

거의 모든 프로젝트들이 유사한 구조로 디자인되어 있기에

EB-5 투자자로서 최소한의 위험 관리를 위해 짚어 보아야 할 사항 몇 가지를 추려 말씀드리고자 합니다.


EB-5 파일럿 프로그램과 관련된 프로젝트 유형은 다양하나, 주류를 이루고 있는 것은 부동산 개발 관련한 프로젝트입니다.

특정 부동산 개발 프로젝트가 성공할 것이라고 하거나 또는 위험할 것이라는 점을 지적할 생각은 없으며, 각 프로젝트마다 자금 구조, 상환 조건들이 모두 상이하고 외부 경제 환경의 변화를 예측할 수도 없기에, 프로젝트의 결과 역시 아무도 확신할 수는 없습니다. 그러나, 거의 모든 프로젝트들이 유사한 구조로 디자인되어 있기에 EB-5 투자자로서 최소한의 위험 관리를 위해 짚어 보아야 할 사항 몇 가지를 말씀드리고자 합니다.


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첫째, 투자 사업을 수행하며 향후 투입 자금을 반환하는 주체(흔히, Developer)의 신용도를 확인해야 합니다.

돈을 빌려가는 사람의 신용도 체크는 기본입니다. 굳이 3대 신용 평가 기관의 신용도 (대부분 불특정 다수를 대상으로 한 자금 모집 경력이 분명 없기에 내세울 만한 평가 기관의 신용 등급은 없을 것입니다만)가 아니더라도 빈번한 상거래가 있었다면 최소한 D&B(Dun & Bradstreet) 리포터를 요구하여 등급 상태를 확인해야 합니다.

이러한 요구에 대한 통상적인 답변은 ‘Private 회사여서 알려 줄 수 없다라든지, ‘사업 경력이 짧아서 자료가 없다라든지(자신들의 마케팅에서는 과거 수많은 훌륭한 프로젝트를 잘 수행했다고 화려 하게 강조하였음에도 불구) 그래서 제공이 불가능하다고 하는 경우가 답변일 수 있습니다만,

조금이라도 불안하시다면 끝까지 그 이유에 대해 확인하고, 투자가 본인 스스로가 납득할 수 있어야 합니다.




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둘째, 사업 전체에서 반드시 존재하는 차입금(Construction Loan, Commercial Loan, Bridge Loan)의 조건을 확인해야 합니다.

통상 은행 융자의 경우 전체 사업 규모 또는 자본의 일정 비율 이상의 대출은 불가능합니다. 따라서, 일반적으로는 우리의 EB-5 투자 자금이 은행 융자의 견질로 구성되는지 여부가(자본으로 간주될 수 있는 그와 연관된 메자닌 조건이거나, 일정 규모의 EB-5 모집이 전제되면서 은행 융자가 Triggering되고 상환 권능은 그 은행 융자의 후순위로 위치한다든가 하는 조건 등등) 어떻게 나타나 있는지 확인하여야 합니다.

또한 대출 조건(금리, 상환 기간, 연장 시의 조건 변화 여부 등)도 필수적으로 확인해야 합니다. 그 정도의 차입 Cost 로도 수익을 과연 낼 수 있는 프로젝트 사업인지 스스로 확신해 보아야 합니다. 덧붙여서 EB-5 투자 자금의 상환 능력도 파악하여야 합니다. 일반적인 EB-5 자금의 상환/반환(Return of Capital)은 프로젝트 담보의 재 융자(Refinancing) 또는 프로젝트 매각(Project Sale)을 통해서 처리하겠다는 것이 통상적인 해결책일 것입니다.

그러기에 프로젝트의 완공 시의사업 계획 (Business Forecasting/Plan)’을 세밀하게 확인해야 합니다.

물론 여기서사업 계획이라 함은 환경 변수 모두가 계획대로 잘 맞아 떨어져서 진행되는 경우임을 감안하고 있어야 합니다. 우선 금융 비용이 배제된 영업이익률이 얼마인지 파악할 필요가 있습니다. 일반적으로 최근 1~2년 동안 미국 내에서 완벽한 계획대로의 사업 추진 시의 영업 이익률은 거의 한자리 단위 %일 것입니다.

여기에 금융 비용을 더할 경우 어느 정도 이익이 나는지 점검한 후, 그 결과에 대해 투자자 스스로 납득, 수긍하실 수 있는지 되짚어 보아야 합니다.



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셋째로는 EB-5 투자 자금이 도대체 몇 단계의 과정을 겪어서 최종 투자 프로젝트에 집행되는지를 이해해야 합니다.

단순하지 않은 구조라면 각 단계 마다 존재하는 계약서를 일일이 확인하고, 이해가 될 때까지 설명을 요구해야 합니다. 혹시 사업 수행자의 선취득 토지가 사전에 있을 경우, 그 가액의 매각 효과가 어떻게 되는지도 이해한다면 프로젝트의 기본 의도를 파악하는데 있어 더 유용할 것입니다. 엄청난 마케팅 비용과 이자 비용을 감수해 가면서 해당 프로젝트가 과연 말하는 대로 성공할 수 있을지 투자자 스스로 해답을 구해야 합니다.

당연히 많은 궁금증이 생길 것입니다.

그럼에도 불구하고 이러한 프로젝트들이 진행되고 있는 이유는 그 사업의 안정화 시기를 거쳐 지속 그 사업을 영위하여 수익을 창출해 나아가겠다는 데에 초점을 둔 것이 아니라, 사업 안정화 이후의 주변 금융 시장 여건 및 사업 여건을 둘러 싼 최적 판단 시점에매각을 통한 Capital Gain을 취하겠다는 데에 목적이 있기 때문입니다.

다시 말해, 사업이 무사히 계획대로 잘 완공되고 이것 저것 특히, 금융 비용을 다 공제한 이후 비록 사업에서는 큰 이익이 나지 않더라도, 특정 시점의 환경 변수에 편승하여 최적의 Implied Cap. Rate만 잘 포착하여 매각한다면 Capital Gain은 챙길 수 있는 가능성이 있기 때문입니다. EB-5 자금은 비용이 거의 들지 않는, 시간 베팅을 할 수 있는 대항력이 미약한 자금이기 때문입니다.

 

투자 이민과 관련 해외이주법에 의거한해외이주 알선업자는 별도의 투자자문업 등록을 하지 않는 한 투자 자문의 권능을 가지 고 있지 않습니다.

추천, 권유, 그리고 객관적으로 근거를 확인할 수 없는 많은 마케팅 단어에만 귀 기울여 중요한 의사 결정을 손쉽게 하고 계시진 않으신 가요?

 

 EB-5 투자는 현행 외환거래법상의 해외 유가증권 취득 형태의 해 외 투자이며 이와 관련한 의사 결정은 투자자 본인이 하여야 합니다.

작금불완전 판매논란이 되고 있는 DLS/DLF(파생 결합 증 권/편입 펀드)를 상기해 보시기 바랍니다. 해당 판매 기관은자본 시장과 금융투자업에 관한 법률에 충족되는 적법한 금융 기관이었음에도 불구하고, 상품에 관한 충분하고 제대로 된 설명 여부가 논란의 중심이 되며 큰 문제가 되었던 바 있습니다.

투자 이민과 관련, 해외이주법에 의거한해외이주 알선업자는 별도의 투자자문업 등록을 하지 않는 한, 투자 자문의 권능을 가지고 있지 않습니다.

즉 투자이민 프로젝트를추천하거나권유할 수 없으며, 투자자 역시 단순한 상담 및 안내, 설명만을 기대하셔야 합니다. (해외이주법, 동법 10조의 4 ; 금지행위 규정을 위반하여 속임수 기 타 부정한 방법으로 해외이주자를 모집 또한 알선한 자는 5년 이하 의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처함.) 추천, 권유, 그리고 객관 적으로 근거를 확인할 수 없는 많은 마케팅 단어에만 귀 기울여, 중요한 의사 결정을 손쉽게 내리고 계시진 않으신 가요?

 

게다가 201911 21일부터 적용되고 있는 최근 USCIS에서 결정한 획기적 규정 변화는 경우에 따라 많은 프로젝트에 심각한 영향을 줄 것입니다.


그렇다면 5년이라는 긴 투자이민 기간, 어디에서 보다 더 전문화되고 차별화된 안내와 설명을 받으실 수 있는지 평가해 보아야 합니다.

게다가 201911 21일부터 적용되고 있는 최근 USCIS에서 결정한 획기적 규정 변화는 경우에 따라 많은 프로젝트에 심각한 영향을 줄 것입니다.

모집 자금 계획에도 영향을 줄 것이고, 이 자금이 연계된 여타 금융 기관 자금 대출 관계에도 (; Loan-Acceleration) 영향을 미칠 수 있으며, 자금 조달 비용 상승으로 인한 전체 사업 계획의 전망에도 영향을 줄 수 있을 것입니다.

빠른 투자 이민을 위해서 성급히 내리는 의사 결정은 또 다른 위험을 끌어안는 결과가 될 수 있습니다.

급하다고 바늘 허리에 실 매어 쓸 수는 없는 법입니다.

자 이민의 궁극적 목적은영주권취득이라는 점을 꼭 염두에 두어야 합니다. 고용 창출은 사업이 완전히 계획대로 성공되어야 만 이루어지는 것이고 이 고용 창출은 이민국이 정한 최소한의 필요조건입니다.

얕은 정보와 마케팅 문구에 현혹되어, 불확실성과 굳이 맞서기를 고민하지 마시고, 영주권 취득을 위한 투자이민의 본질은 프로젝트 분석이라는 점을 반드시 기억하십시오.


투자자 여러분들이 영주권을 취득하는 5년이라는 짧지 않은 동안 메가컨설팅은 냉정한 분석가로서, 신뢰할 수 있는 파트너로서 항상 함께 하겠습니다.