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[전문가컬럼]美부동산 매매, 韓보다 훨씬 복잡하지만 거래안전은 확실

메가컨설팅 2019.11.27 10:55 조회 49


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첫발은 부동산 검색부터 시작
매수의향서 내면서 본격 협상
집점검 후 수리 등 요구할수도


조건 안맞으면 취소되기 일쑤
안보고도 집사는 한국과 달라

 

얼마 전 한국 유명 연예인이 미국 로스앤젤레스(LA) 인근 어바인에 집을 샀다는 기사가 나왔다. 그러자 다른 연예인들의 해외 부동산 투자 기사가 줄줄이 나오면서 그곳이 어디냐며 그간 해외 부동산 투자를 고민하던 투자자들이 그 근처 집 매매와 관련해 문의를 많이 했다.

미국 부동산 투자에 대한 어려움 중 하나는 투자에 대한 명확한 프로세스를 모르기 때문에 해외 투자가 어렵다고 생각한다는 것이다. 그래서 오늘은 미국 부동산 투자 매매 절차에 대한 이야기를 하고자 한다.


 미국 부동산 매매 절차의 첫발은 Property Search(부동산검색)다.


한국에서는 대부분 인터넷으로 검색할 것이다.  'Zillow.com` `realtor.com` `trulia.com` `redfin.com` 등이 있다. 

지역과 금액, 방 개수, 건축 연도 등 조건을 입력하면 원하는 부동산의 학군, 지역 특색, 부동산 내부 사진까지도 확인할 수 있다.

 

다음으로 Offer(매수 의향) 및 Counter Offer(매수 의향에 대한 회신) 단계다. 


원하는 부동산이 나오면 △매매금액 △에스크로 기간 △계약금 △융자조건 △계약 성사 조건 △매매 비용부담 등을 `Residential Purchase Agreement and Joint Escrow Instructions`라는 서류에 기재해 매수자의 구입자금을 증빙할 수 있는 서류와 함께 매도자 측에 제출한다. 

매도자 측에서는 본인들이 원하는 금액이나 조건 등이 부합되지 않을 때 Counter offer를 작성해서 다시 매도자에게 보내면서 협상한다. 

 

다음 단계인 Escrow open(에스크로 오픈)은 매도자와 매수자의 조건이 협의가 되면 제3자인 에스크로 회사와 매도자와 바이어를 대신하여 중립적인 입장에서 계약 이행을 위한 서류 점검 등을 한다.  


한국에서 개인 간 거래는 매도자가 매수자에게 직접 계약금과 중도금, 잔금을 보내지만 혹시라도 모를 사고를 대비해 미국에서 매도자는 일종의 `공탁` 성격인 에스크로 회사로 계약금, 대출금을 보낸다. 모든 서류 등이 확인되고 양측 서명이 완료되면 에스크로 회사에서 매도자에게 매매대금을 보낸다.

네 번째로 '집 상태 점검하기' 단계에서 집 상태 점검을 전문으로 하는 Inspector와 함께 내외부를 점검한다.  

이 점검 결과를 바탕으로 집수리와 가격에 대한 협상이 진행되는데 의견이 조율되지 못하면 거래가 취소되기도 한다. 대출을 받는다면 직접 은행을 통하는 방법과 융자 브로커를 통해 받는 방법이 있다. 계약을 마무리하기 전에는 처음에 집을 본 상태와 동일한지, 집 점검 후 수리에 대한 요청을 매도자가 받아들였는데 그에 해당되는 부분이 제대로 수리되었는지를 점검해야 한다. 


또 통상 에스크로가 끝나기 2~3일 전에 은행에서 대출 서류에 대한 서명을 요구한다. 대출 서류에 서명하고 본인이 서명을 했다는 것에 대한 공증을 한다. 이는 Loan Documents Sign(대출 서류 서명) 단계로 실질적인 매매 계약의 마무리 단계다. 대출 서류가 에스크로 회사와 은행 측에 전달되면 은행에서는 대출금액을 에스크로 회사에 송금한다.

매수자도 대출금과 계약금을 제외한 금액, 매매에 따른 비용을 에스크로 회사로 송금한다. 이때 에스크로 회사는 계약 중에 발생한 모든 비용을 정리하여 비용정산 서류(Closing Statement)를 만들어 매수자와 매도자에게 서명을 받고 전달한다.

 

마지막은 Escrow Closing(에스크로 종료) 단계다. 모든 서류가 확인되고 대출 금액과 매수자의 자금이 에스크로 회사로 입금되면 에스크로 회사는 매도자에게 송금한다.  

매수자는 집문서(Grant Deed)복사본을 받게 된다. 원본은 County Recorder`s Office로 보내지고 등기(Recording)가 된다.


이 같은 내용만 보면 한국에 비해서 부동산 매매가 절차가 많이 복잡하다고 생각할 수도 있다.

절차가 복잡하고 매매 기간도 다소 길지만 분명한 것은 매매를 진행하는 과정에서 미리 문제점을 파악하고 매매 종료 후 분쟁 소지가 작다는 것이다.

오늘 이 글이 미국 부동산 투자에 대해 생각하는 분들에게 `모르는 길이 멀지 않게 느껴지기를` 바란다.


※ 어태수(미국명 에릭 어) RE/MAX Mega Group 아시아담당 본부장은 미국 캘리포니아 LA, 오렌지 카운티 지역 부동산 전문가로 한국의 시중은행 PB팀 및 증권사 WM팀 미국부동산 투자 전담 강사로 활동하고 있다.

 

출처 : https://www.mk.co.kr/news/economy/view/2019/07/539832/ 

원글 입력일 : 2019.07.19 04:03:02