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[전문가컬럼]2020년 美주택시장 전망

메가컨설팅 2020.01.06 13:28 조회 28
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올해 초반 `침체` 예상과 달리 잇단 금리인하에 집값 상승, 미중협상 · 대선 등 이슈 많지만   내년 부동산 시장도 우상향


`法古創新(법고창신).`


옛것을 법으로 삼아 새것을 창조한다는 뜻으로, 과거를 밑거름으로 새로운 것을 도출한다는 의미다. 2019년 한 해를 마무리하는 시기이자 2020년도 경제·산업·부동산 등 각종 전망에 대한 이야기들이 주를 이루고 있다.


올해 미국 부동산에 대한 전망은 극히 비관적이었다. 많은 이가 이야기하는 미국 경기 침체의 시작인 2020년 직전 연도여서 미국 부동산시장에 선(先)반영돼 부동산 경기 침체의 시작으로 예측됐다.


2020년을 `퍼펙트 스톰`이라고 표현한 저명한 글로벌 컨설팅회사도 있었다. 특히 2019년 전반기 미국 기준금리가 2.25~2.50%인 시기에는 부동산 침체 서막으로 여겨졌다. 더불어 미국 주택시장이 다소 주춤하다는 기사들이 나와 2019년 전망에는 이견이 없었다. 그러나 2019년 7월 10년 만에 첫 금리 인하를 단행하면서 정부는 향후 경기 침체에 대비하는 보험 성격이 강하며, 유로지역과 중국 등 글로벌 성장 둔화가 가시화되고 미국과 중국 간 무역갈등에 대비한 선제적 대응이라고 설명했다. 이는 글로벌 경제를 변화시키는 촉매제가 되었고, 이후 두 차례 추가 금리 인하로 2019년 총 0.75%포인트를 인하해 뉴욕증시는 연일 사상 최고치를 기록하고 있다. 실업률도 2019년 10월 기준 3.6%로 사상 최저치 수준이다. 반면 고용률은 2019년 10월 기준 61.0%로 2009년 1월 이후 최고치를 나타내고 있다.


부동산시장도 기준금리 인하에 따른 대출금리 인하로 인해 기존 대출금리보다 낮은 금리로 재대출(Refinancing)이 많이 일어나고 있으며, 투자자들의 부동산 매수시장 진입을 확대시키며 주택가격 상승의 발판을 마련하고 있다.


주택 부문 경기 선행지표인 신규 주택 착공 건수는 올해 11월 말 기준 136만5000건으로 올 상반기(평균 121만4000건)보다 오히려 하반기에 평균 129만8000건으로 증가했다.


미국 주택가격 지수인 케이스실러 지수는 올해 9월 기준 218.27을 기록하며 지속적으로 상승세를 보이고 있으며, 주택담보대출과 함께 미국의 전체 가계부채 규모도 증가세다. 하지만 미국 모기지은행협회(Mortgage Bankers Association) 기준 연체율은 2분기 4.53% 대비 3분기 3.97%로 낮아졌다.


지금까지의 미국 경제와 부동산 지표들을 살펴보면 2020년에 대한 전망이 어느 정도 될 것이다.

그러나 미국 부동산시장과 가장 밀접한 2020년 미국 경제전망 관련 이슈도 짚어보겠다.


첫째는 글로벌 무역전쟁 이슈다. 미국과 중국의 1단계 무역합의 공식 발표로 불확실성이 줄어들었다. 내용은 미국이 약 1200억달러 중국산 제품에 부과하던 관세를 15%에서 7.5%로 낮추고 새로운 관세는 부과하지 않기로 했으나 2500억달러 제품에 대한 25% 관세는 유지했다. 중국은 미국산 농산물 등의 구매를 확대하겠다고 약속했다. 그러나 1단계 협상에 대한 양국 간 온도차가 있고 아직 남아 있는 2단계 무역협상과 관련해서도 지속적으로 주시해야 한다.


둘째는 내년에 치러지는 대선에서 도널드 트럼프 대통령이 재선에 성공할지다. 무역전쟁과 관련해 트럼프는 재선을 위해 미국 경제 회복과 자국 산업 보호에 가장 관심을 기울일 것이다. 겉으로는 무역전쟁의 시작이고, 무역전쟁의 협의이고, 무역전쟁의 종결이겠지만 내면적으로는 결론을 남겨둔 채 지속되는 무역전쟁이 될 것이다.


셋째는 경기 둔화에 따른 추가 금리 인하 이슈다. 현재가 낮은 수준이라고 하지만 미국은 제로금리 시대를 상당 기간 이어왔다. 현재 금리 1.50~1.75%는 높지도 낮지도 않은 수준이다.


지난 10월 마지막 금리 인하 시 당분간 추가 인하는 어렵다는 메시지를 시장에 던졌지만 경기 상황에 따라서 침체된 경기를 부양하기 위해 금리를 낮추고 재정지출을 늘리는 통화·재정 정책을 사용할 확률에 더욱 무게가 실린다. 현재 활황인 경제를 최대한 연장하면서 연착륙시키는 것이 목적인 것이다.


내년도 경제전망에 대한 내용을 미국 부동산시장 전망에 대입한다면 글로벌 무역전쟁은 협의와 종결이 지속되면서 시장에 불안정성이 내재돼 있겠지만 결국 마무리 없는 종결로 지속된다는 학습효과에 따라 부동산 가격 변동에 아주 큰 영향을 주지는 못할 것으로 보인다. 오히려 글로벌 무역전쟁으로 글로벌 시장 전체의 경제가 둔화된다면 안전자산을 선호하는 자금은 선진국으로 몰릴 수밖에 없을 것이다.


대선에서 공화당이 집권하든 민주당이 집권하든 동일한 공약은 주택공급 확대 부분이다. 공급이 부족해 주택가격이 올라가고 있다는 것에는 동의하고 있기 때문이다. `공급이 많아지면 주택가격이 내려가는 것이 아닐까`라고 생각할 수도 있지만 현재 신규 주택착공 허가 건수는 148만2000건으로 2007년 5월 이후 가장 높은 수치다. 그간 신규 주택착공 허가 건수가 그리 높지 않았다는 의미다.


이처럼 올 한 해 경제시장과 부동산시장을 뒤돌아보면 2020년도 전망이 그리 어렵지는 않다. 혹시라도 전체적인 글로벌 경제위기가 발생한다면 그 자금은 어디에 투자해야 할 것인가. 어느 곳으로 몰릴 것인가. 이 글을 읽은 독자라면 `그나마 안전한 그곳`이라는 답이 나올 것이다. 2020년도는 2019년도에 비해 구름이 걷힌 듯한 느낌이다.


※ 어태수(미국명 에릭 어) RE/MAX Mega Group 아시아담당 본부장은 미국 캘리포니아 LA, 오렌지 카운티 지역 부동산 전문가로 한국의 시중은행 PB팀 및 증권사 WM팀 미국부동산 투자 전담 강사로 활동하고 있다.


출처 : https://www.mk.co.kr/news/economy/view/2019/12/1067486/

원글 입력일 : 2019.12.20 04:03:01   수정 : 2019.12.20 07:53:11