프로젝트선정

① 리저널 센터 선택

리저널센터는 금융, 부동산, 법률 등 비즈니스 경험이 풍부한 전문가가 모여 설립하는 경우가 많습니다. 하여 프로젝트 분석과 함께 리저널센터의 객관적인 현지 평가 결과, 인지도, 운영경험 등 전방위적인 평가를 해봐야 합니다. 특히 그 동안의 EB-5 실적과 비즈니스 연혁, 자금조달 능력, 현재 모집 중인 프로젝트의 출국 전략, 주요 구성원의 이력 등과 더불어 해당 리저널센터가 위치한 주정부와의 관계적인 부분도 점검해봐야 합니다.

또한 리저널센터는 승인된 투자자에게 각종 정보공개문서를 제공해야 합니다. 이러한 서류에는 투자에 대한 정보가 담겨 있기 때문에 개별모집계획서 (PPM, Private Placement Memorandum)와 채권 인수계약서(Subscription Agreement) 가 포함되어 있습니다. 일반적으로 PPM에는 회사 소유권 정보와 법적 구조, 회사 업무 및 운영 정보, 투자와 관련된 위험 요소, 투자금 운용 계획, 미국증권거래 위원회에서 요청하는 증권구매 관련 위험 요소 등과 관련된 계약서가 들어가 있습니다. 따라서 프로젝트 선택 시, 이러한 정보공개문서를 제공하는지도 체크해봐야 합니다.

② 미국의 경제상황과 프로젝트가 속한 전반적인 시장 분석

EB-5 프로젝트는 부동산, 호텔, 관광지, 교육기관, 공항, 재건축(건축물 리뉴얼), 교통 등 제한이 없을 정도로 그 범위가 매우 넓습니다. 또한 EB-5 프로젝트는 최소 5년 이상이라는 장기간의 투자이기 때문에 긴 안목에서 미국의 경제 상황을 예측해보고 현재 고려하고 있는 프로젝트가 속한 산업 환경을 분석하고 미래를 예측해 보아야 합니다. 예를 들어 대도시 지역의 호텔 프로젝트일 경우 해당 프로젝트가 완료되는 시점의 미국 경기 예측, 이를 통한 호텔 산업 예측 등 다양한 관점에서의 고민이 필요합니다.

③ 프로젝트 개발사의 투자비중

전체 투자금 중 프로젝트 개발사의 투자비중이 어느 정도인지 파악해야 합니다. 프로젝트 설명서 등을 통해 비교적 쉽게 확인할 수 있는 부분입니다. 개발사의 투자는 프로젝트 사업성에 대한 개발사의 확신과 해당 프로젝트의 위험 분담으로 생각해 볼 수 있습니다. 예를 들어 개발사의 투자비중이 높다면 본 프로젝트의 성공 기대감 (가능성)이 높기 때문에 큰 비중으로 투자한 것이라고 생각해 볼 수 있습니다.

④ 투자금에 대한 담보

프로젝트 개발사는 EB-5 자금 보호를 위한 예상 흑자를 파악하기 위해 대출 대 비용, 대출 대 가치, 대출 대 안정화 가치 비율 등을 제공합니다. 예상가 파악은 전문가를 통해 타당성 평가나 감정평가를 진행하는 것이 좋습니다. 더불어 담보권에 대한 EB-5 투자자의 순위도 기본적으로 확인해 보아야 합니다.

⑤ 선순위 대출 여부

담보와 더불어 해당 프로젝트에 EB-5 투자자보다 선순위를 가지는 투자 주체가 있는지 확인해보아야 합니다. 선순위 대출 주체가 존재한다면 그 기간과 조건에 대해서 모두 파악해야 합니다. 확실한 담보가 있다고 하더라도 선순위 대출 금액이 많다면 개발사의 채무 불이행 시 프로젝트에서 발생한 이익이 선 순위 대출자에게 귀속되기 때문에 EB-5 투자자의 원금 회수는 늦어지거나 어려워 질 수도 있습니다.

⑥ 은행 등 금융권 대출의 실행여부

투자이민 프로젝트에서 은행대출 부분을 강조하는 경우는 대부분 은행이 실사를 거쳐 대출 여부를 정하기 때문에 안전하다고 투자자에게 전달합니다. 단, 그 안전함은 은행대출금 회수와 관련한 금융기관에 적용된 담보제공 등에 따른 안전함일 뿐 후순위에 있는 투자이민자에게는 해당되지 않을 수 있다는 점을 주의하여야 합니다. 어떤 경우에는 투자이민 신청자의 투자금 일정액이 모였을 경우 대출 실행한다는 조건 등이 있는 경우가 있으니 금융기관의 대출 조건을 확인하셔야 합니다. 또한 N.C.E.가 프로젝트 개발사에 대출을 할 경우 “대출이자율”을 확인하여야 합니다. 투자이민 신청자가 프로젝트 개발사 를 실사하여 신용평가의 결과를 받기란 거의 불가능한 상황이므로 이자율이 나타내는 상대 투자처의 신용도를 확인하셔야 합니다.