- 프로젝트
- PTC-II
- PTC-II장점
PTC-II 장점
PTC-II를 반드시
선택해야 하는 이유
EB-5 프로그램을 통해 투자 이민을 하는 이유는 확실한 "영주권" 취득을 위함입니다.그렇기 때문에 투자한 프로젝트의 일자리 창출이 계획대로 확실히 이루어지거나, 이미 일자리가 창출된 상황이라면 매우 우수한 프로젝트라 할 수 있습니다. 이 요건을 충족시킨 후에, 투자한 자금의 확실한 회수가 전제된다면 최상의 프로젝트일 것입니다. 5년 뒤, 프로젝트가 계획대로만 진행된다면 문제 없겠지만 조금이라도 차질을 보인다면 곧 일자리 창출 요건이 문제 될 것이고 나아가 투자 원금 회수도 어려울 뿐더러 영주권 취득은 실패로 돌아가기 때문입니다.
■ 최우량 프로젝트 ㅣ 법령에 의거한 100% 주정부 유관 안정적인 프로젝트 + 전문가 그룹
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주정부 관련(Enabling Acts)
공공 인프라 프로젝트 - 항시 접근 가능한 투명한 재정 정보 공개
- 20년 이상의 금융 · 투자 전문가 집단 운영
■ EB-5 진행 ㅣ EB–5 사전 승인 및 영주권 취득 조건인 고용 조건 충족 완료
- 미 이민국(USCIS)
사전승인 완료 - PTC-1차 성공적 진행 및
빠른 이민 청원 실적 - 투자자 수 1,099명 몫으로 할당 가능한
초과 일자리 창출
■ 투자금 상환 조건 ㅣ 안정적인 선순위 담보 및 단순하고 확실한 상환 구조
- 현금 또는 A+/A1 지방채
- 안정적인 선순위 담보 (약 80년의 신뢰)
- 연방 · 주정부 투자자 보호법의 준수
법령에 의거한 100%
주정부 유관 기관의
안정적인 프로젝트
주정부 기관 PTC 소유 및 운영
델라웨어 밸리 리저널센터(Delaware Valley Regional Center, 이하 DVRC)의 펜실베니아 유료 고속도로 II 프로젝트는 펜실베니아 유료 고속도로 주정부 기관(Pennsylvania Turnpike Commission, 이하 PTC)에서 소유하고, 운영합니다. PTC는 1937년 펜실베니아 주정부로부터 펜실베니아 유료 고속도로의 공사, 재정, 운영, 유지를 위하여 만들어진 주 기관(수권법 근거하여 설립)입니다. (1940년 10월 1일 공식 운영 시작) 많은 리저널 센터들이 자사들의 EB-5 프로젝트를 정부와 연계하여 홍보하고 있지만, 실제 프로젝트를 운영하는 개발사는 이윤 추구를 목적으로 하는 민간 회사이고 정부와 연계 되어 있지 않습니다. 위치 및 운영 자금 일부가 정부와 연관되어 있다고 할지라도, 민간 개발사의 프로젝트는 경제 변수에 영향을 크게 받으며 그 결과에 따른 투자 책임은 모두 투 자자 본인에게 있다는 점을 항상 염두에 두어야 합니다.
법에 의한 투명한 정보 공개
PTC–II 의 경우, 정부 프로젝트인만큼 법적으로 모든 재정과 세부사항을 대중에게 공개 해야 합니다.
PTC–II 의 투자자들은 투자에 관한 중대한 최신 정보를 명확하고 투명하게 확인할 수 있습니다.
공사 프로젝트 및 현황 확인 >
PTC 공식 홈페이지(Financial/Planning 부문 재무 보고서 확인) >
다른 EB-5 프로젝트들의 투자자들은 리저널 센터를 통해 한정된 정보를 받고 있으며, 그 정보 공개가 제한되어 있습니다.
그래서 투자자들은 차입자와 프로젝트에 대한 정보를 리저널 센터에 의지할 수밖에 없으며 실시간으로
최신 업데이트 된 내용을 얻기가 어렵습니다.
20년 이상의 금융, 투자 전문가 집단
DVRC는 정부 기관과 제휴하여 중요한 공공 인프라 프로젝트에 투자 자본을 집중하고 있는 리저널 센터입니다.
DVRC 임원들은 총 합쳐 30년 넘는 경영 경험이 있으며 특히 미국 정부기관과 함께 진행한 전문성 있는 투자 관리 경험이 있습니다.
DVRC 공식 홈페이지 바로가기 >
EB-5에서 프로젝트 선정만큼 중요한 것이 최소 5년간 함께 할 리저널 센터를 선택하는 일입니다.
특히 부동산 건설 등 대규모 자금이 들어가는 사업들의 경우, 금리, 환율 등 외부 경제 상황에 따라 영향을 크게 받으며 영주권 취득
조건인 고용 창출에 있어서도 변동성이 클 것입니다. 최근 이민 사기 등의 사건이 다수 일어나고 있으며 많은 리저널 센터 및 이주
공사가 개/폐업을 반복하고 있는 만큼 전문성 있고 투명하며 신뢰할 수 있는 리저널 센터를 선택하여야 합니다.
EB-5 사전 승인 및
영주권 취득 조건인
고용 조건 충족 완료
USCIS I-526 사전 승인 프로젝트
PTC-II의 모든 프로젝트 관련 서류는 USCIS에 의해 검토되었으며 일자리 창출, 지정된 고용창출지역(TEA)과 사업 제안이 사전 승인되었습니다. 즉, 투자자들의 개인 서류가 승인될 경우 PTC 프로젝트는 I-526 승인이 확실시됩니다. 2017년 3월 23일 USCIS의 사전승인을 받았으며 첫 I-526 승인을 평균 진행 기간보다 훨씬 짧은, 진행 기간 5.3개월인 2017년 10 월 4일에 받았습니다. “USCIS는 신청자의 실제 일자리 창출과 경제 분석 추정, 사업 계획 서, 조직 서류, 모집 제안서(offering memorandum), 그리고 DVRC Pennsylvania Turnpike II, LP 프로젝트와 관련된 개인 투자자들이 추후 신청하는 Form I-526에 관련된 투자 계약 사항을 존중할 것입니다.” (※참조 : 사전 승인(Exemplar)을 받은 프로젝트의 경우, 규정상에 명시되지는 않았지만, '수속 기간이 그렇지 않은 프로젝트 대비 현격히 짧아진다' 는 경험적 사실이 있습니다. )
PTC–1 차 프로젝트 성공 경험
이전 1차 프로젝트인 PTC-I (펜실베니아 유료 고속도로 I-95 교차로)는 2015년, 400명의 투자자를 10개월만에 모집하였고, 399명이 I-526 승인을 받았습니다. 미 정부 EB-5프로그램 중 최대 규모의 인프라 프로젝트라는 기록을 남기기도 하였습니다.
이미 1,099명 이상의 EB-5 투자자 몫으로 할당할 수 있는 충분한 고용 창출
EB-5 프로그램에 있어 고용창출은 영주권을 취득 시 필요한 유일한 조건입니다. 2019년 12월 기준으로 총 사업 예산 중 7억 7,753만달러는
이미 집행을 완료하였으며 10,990개의 일자리가 창출되어 이미 모집중인 PTC-II의 고용 창출 조건을 충족하였습니다. PTC-II의 고용은
직/간접 고용으로 프로젝트 자금이 소요됨에 따라 일자리 창출이 증명되어 USCIS가 승인합니다. 즉, 프로젝트 자금에 따라 23,170개의
일자리를 창출하여 전체 모집이 완료되었다고 할 경우의 EB-5 투자자 수로 보았을 때 227%를 초과할 것입니다. (2019년 12월말 기준)
다른 EB-5 프로젝트는 건설 완공 후 작업과 관련된 일자리를 계산하여 고용 창출을 추정하고 미래의 예상 수익을 기반으로 한 일자리를 계산하여,
이를 홍보하고 있습니다. 이 방법을 통해 USCIS에 초기 제시한 일자리 창출 계획을 부합 시키기 위해서는 사업 계획과 동일한
프로젝트 진행이 있어야 그 수치를 달성 가능할 수 있을 것입니다. 미래의 경제 상황에 따라 사업의 불안정성이 초래된다면 목표한
고용의 변동성이 생길 수 있다는 점을 염두에 두어야 합니다.
안정적인 선순위 담보 및
단순하고 확실한 상환 구조
연장 옵션 없는 최초 대출 시점 기준 5년 만기 후,
A+/A1 채권 또는 현금 상환
PTC-II는 만기 6개월 전 PTC의 결정에 따라 현금 혹은 선순위 수익 채권으로 상환 받을 수 있습니다
. 채권으로 상환 받을 경우, 원하는 시점에 언제든지 매각이 가능합니다.
PTC의 채권은 전술한 바와 같이, 현대 자동차, SK텔레콤 회사채 보다 높은 A+/A1 신용등급으로
보수적인 투자자들 사이에서도 매우 선호되는 안정적인 종목입니다. 미국에서 채권은 매우 활발하게
거래가 이루어지고 있으며 PTC 발행 채권 수요는 공급을 항상 초과하여 2017년에는 공급 대비
8배 높았습니다.
2배수가 넘는 채무 상환 역량과 향후 증가가 예상되는 통행료 (선순위 담보 가액)
PTC-II의 선순위 담보는 펜실베니아 유료 고속도로(이하, PA 턴파이크)의 통행료 입니다.
PA턴파이크는 매일 평균 $4백만 정도의 수익을 거두고 있으며 미국에서 2번째로 높은 통행료
수익을 올리고 있습니다. 또한 정부 운영 프로젝트임에도 불구하고 통행료는 독립적으로 인상이
가능하기 때문에 외부 경제 환경이 변화하더라도 유연하게 대처 가능합니다. PTC의 2020년
통행료 수익은 약 $12.4억~$15.7억으로 예상되며, PTC는 매년 3~6%의 통행료 인상을 계획하고
있습니다. 위에서 밝혔듯이 2020년 1월부터 다시 6% 통행료 인상이 위원회에서 확정되어
의결되었습니다.
3대 신용 평가 기관에서 PTC의 등급을 매우 우량하게 유지시키는 근본적인 이유는 이들이 평가에서 핵심으로 두는
요소가 곧 유동성 수준(Liquidity Level)과 부채 상환 역량(Debt Service Ratio)이고 이
부문에서의 현실적인 PTC 역량을 높이 평가하기 때문입니다. 또한 PTC 자체적인 법적 약속과 부채
관리 정책(Legal Covenants and Debt Policy)에 의거, 최소 2배수가 넘는 채무 상환 역량 유
지는 PTC 신용 유지의 또 다른 강점이기도 합니다. 과거 약 80여년 동안 PTC는 단 한 차례의 채무
불이행도 없었습니다.
PTC가 유일 차입자인 단순 구조이며, EB-5 모집이 완결되지 않더라도 PTC 자체 재원으로 충당
다른 EB-5 프로젝트의 경우 EB-5 투자 자금 모집이 사업의 성공 여부에 절대적인 위치를 차지합니다.
EB-5 자금이 제대로 모집되지 않게 되면, 전체 사업의 성공적인 추진에 심각하고 부정적인 영향을
미치게 됩니다. 반면 PTC 프로젝트의 경우, EB-5 모집이 중단된다 하더라도 부족한 자금을 PTC
자체 재원으로 충당하기 때문에 전체 프로젝트 진행에 아무런 영향을 주지 않습니다.
또한 여타 EB-5 프로젝트에서 흔히 목격되는 것처럼 EB-5 자금이 수많은 연결고리를 통해서 최종 프로젝트
진행 추진 회사에 투입되는 구조가 아니라 곧바로 PTC-II의 자금이 PTC로 공여되고 만기 시
상환되는 단순한 구조이기에, 향후 투자 자금 회수에서 발생될 수 있는
위험(얽히고 설킨 이해 관계)을 별도로 분석할 필요가 없습니다. 오로지 PTC 상환 역량만
분석하고 평가하기만 하면 되는 아주 단순한 구조입니다
연방, 주정부의 투자자 보호
다수의 EB-5 프로젝트가 사업 타이틀, 혹은 사업 운영 및 자금 일부가 정부와 관련있음을 주장하며 정부(공공) 프로젝트라고 홍보하지만, 실제 프로젝트를 진행하는 개발사는 자세히 살펴보게 되면 대부분 민간 개발 회사입니다. 이러한 경우, 프로젝트 실패 시 투자자가 상환 요구를 하더라도 프로젝트 개발자는 파산 보호를 신청하는 등의 방법으로 원금을 보호할 수 있으며, EB-5 투자자보다 더 우선권이 있는 대출자가 십중팔구 존재하기에, 이런 EB-5 프로그램을 통한 영주권 취득 절차는 많은 위험과 어려움이 따를 수 있습니다. 다만 PTC-II프로젝트의 경우, 100% 주정부 유관 소유 운영 프로젝트임에 따라 상환 책임이 정부 유관 기관 그 자체에 있습니다. 참고로 정부 프로젝트라고 주장하는 EB-5 프로젝트가 많이 있습니다. 실제 정부 프로젝트인지 여부를 쉽게 알 수 있는 방법은 차입자가 투자자에게 대출이자를 면세할 수 있는지 확인해 보는 것입니다.
※ 참고
PTC 상환에 대하여
▶ PTC 만기 6개월 전, 상환형태는 어떻게 결정되는지? 이 조건은 PTC-II와 PTC 간에 체결된 대출 계약서(Loan Agreement)의 ‘2.4조항 지급 (Payments.)” 항목의 소항목 (b).위원회의 선택적 상환(Commission’s Optional Payment.) 조항에서 기술된 계약 내용에 따른 것입니다. (Loan Agreement 참조) 구체적으로 이미 확정된 Class A(1차로 2018년 2월 21일 마감된 100명 투자가의 트란췌 1)을 사례로 본다면 아래와 같은 설명이 가능합니다.
1) PTC가 자금을 우리 PTC-II로부터 빌어가겠다고 결정하고, 이에 동의가 이루어져 자금 공여가 실행되면
(이 날짜를 COD; Close-Out Date라 함)
2) 공여된 자금은 2% p.a.의 금리로 5년 만기로 공여되며,
3) 공여가 이루어진 날을 포함한 전일 30일 간의 톰슨 로이터에서 고시된 MMD AAA 10년 및 30년 수익률에
각각 1.40%, 0.90%를 더한 값 중(Spread), 가장 낮은 수익률 (PTC가 선택)을 확정하여
상호간에 서로 확인하고 그 정보를 기록, 공유.
4) 그 수익률로 별도 계약서의 Schedule 2.4에 기술된 계산 방법에 따라, 채권 가격을 산출하여 향후
발행될 채권 금액을 확정(Face Amount 확정)하는 절차를 밟게 되고 이는 별도
Trust Indenture에 기재.
5) 향후 대출 만기인 5년 보다 늦어도 6개월 전인 4.5년에, 만약 PTC가 채권으로 상환하겠다고
결정할 경우의 교부 채권은 이렇게 상호간에 알고 있던 내용의 채권 발행 조건으로 교부.
▶ 채권으로 상환 받게 될 경우, 원금 손실이 있을까요? 그렇지 않습니다.
지구상에 거래되고 있는 금융 상품 중 유리하게 만기까지 보유할 경우, 손실을 입지 않는 상품이
채권입니다. 일례로 삼성전자 주식을 매입하여, 손실을 입고 있다고 가정해봅시다. 100년을
보유한다 하더라도 손실을 복구할 수 있다고 확신할 수 없을 것입니다. 하지만 채권 상품의 경우
매입 당시의 수익률(Yield To Maturity)로 투자 수익이 확정되는 상품입니다. 물론 채권의 시세
역시 매일 가격 변화(수익률이 그때 그때 상이함)가 있습니다. 그러므로, 중도에 현금화하고자 할
경우, 취득 당시보다 시세가 하회한다면 손실을 입을 수도 있지만 만기까지 보유할 경우 손실은
없습니다. 아이러니컬하게도 2019년 9월 미국 금리와 국내 금리가 역전된 상황에서 (
환율 변화가 없다고 전제) 국내의 동일 신용 등급 채권을 구입하는 것보다 PTC 채권을 매입하는
것이 수익률 상 더 높은 상황입니다.
최근 수 개월 동안 미국 채권의 강세가 이어져 부담스러운
것은 사실이나 2019년 9월 7일 기준, 투자가가 PTC 채권을 상환 받는다고 가정할 경우
그 수익률은 대략 2.68%p.a.이고 이에 대비되는 국고채 수익률은 1.16% p.a. 로서 상대적으로
매우 유리한 위치에 있다고 평가할 수 있습니다.
[실제 2044년 만기 채권 가격]
▶ 위 조건은 EB-5 계약 투자자들에게만 적용되는 독특한 구조일까요? 그렇지 않습니다.
장기 자금을 조달하는 형태에서 거의 정형화된 구조입니다. 국내에서도 2017년부터 장기 자금 조달의 러쉬가 이루어졌을 때 동일한 구조로 조달되었습니다. PTC의 경우도 비록 초기에는 2%p.a. 대출이지만 이를 채권 이자 지급 조건으로 의제할 경우, 5년 뒤 그 보다 높은 수익률을 제공한다는 구조와 동일합니다. 이런 구조의 상품을 Step-up Bond*라고 합니다. (*Step-up Bond: 계단처럼 일정 기간 후의 수익률이 증가하며 조기 상환을 연장한다는 의미) 투자 상환 및 채권 관련하여 자세한 사항은 위 내용 및 손실 시나리오, 투자 자금 회수 방안 부분을 참고 부탁드리며 추가적으로 궁금한 사항은 언제든지 메가컨설팅으로 연락 주시면, 투자 분석가와 함께 상담 가능합니다.
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